Qu'est-ce qu'une SCPI ?
Une SCPI est un placement locatif immobilier connu sous le nom de Pierre Papier. Société Civile de Placement immobilier, elle favorise l'achat et la gestion de patrimoine immobilier par le biais d'un placement collectif. Les SCPI sont sous la supervision de l'AMF et opèrent dans plusieurs secteurs comme l'immobilier résidentiel ou commercial (centre commercial, bureaux, etc.). Vous trouverez sur www.portail-scpi.fr plus d'informations sur les différents placements effectués par ces sociétés. Par ailleurs, investir dans une Société Civile de Placement Immobilier est synonyme d'une prise de risque important puisque ni le capital ni le rendement ne sont garantis.
La SCPI est un système de placement collectif. Elle assure la collecte des capitaux apportés par certains investisseurs pour l'acquisition et la gestion de patrimoine immobilier. En échange de cet investissement, ces épargnants reçoivent des parts sociales. Certes, à l'opposé des actions sociales, celles-ci ne sont pas cotées en Bourse.
Les SCPI ont reçu l'interdiction de faire la promotion des offres immobilières ou de mener une quelconque activité de marchands de biens. Leur capital social est généralement de 760 000 minimum et leur objet : investir dans l'acquisition d'actifs immobiliers destinés à la location.
Les types de SCPI
Il existe deux types de SCPI. Selon qu'il s'agisse d'une SCPI à capital variable ou à capital fixe, le marché des parts et la rentabilité qui en ressort sont organisés de différente manière.
- Les SCPI à capital fixe : l'investisseur acquiert des parts lors d'une augmentation de capital ou d'une émission. Cette opération ne peut être réalisée dans le respect de certaines conditions. Le placement de la précédente augmentation de capital doit déjà être effectué dans la pierre à 75 %. Également, le prix des parts anciennes se trouvant sur le marché secondaire ne doit pas baisser en dessous de celui des nouvelles.
- Les SCPI à capital variable : L'investisseur est libre de céder ses parts ou de les acquérir quand il lui plaira. Le prix est déterminé par la SCPI et ce, en fonction du prix de son patrimoine sur le marché. La responsabilité de trouver un repreneur incombe à la SCPI et non à l'associé-vendeur. En contrepartie, la SCPI est rémunérée si la demande existe. Ces sociétés à capital variable peuvent acquérir des immeubles acquis ou construits en vue de la location et les réels droits portant sur de tels biens. Elles peuvent également acquérir des parts de sociétés non cotées à valeur immobilière dont l'objet social s'apparente à celui d'une SCPI.
Il faut toutefois notifie qu'après la vente de quelques éléments de patrimoine, les SCPI transfèrent une partie des sommes perçues aux détenteurs de parts après la défalcation des frais.
Les familles de SCPI
Il y existe trois familles de SPCI. Elles se distinguent toutes pour la nature de biens acquis, le régime fiscal et les zones d'investissement. Ainsi, nous avons :
- La SCPI de rendement : Son investissement est plus centré sur les résidences de service et les immeubles d'entreprise (commerce, bureaux). Ce type de société convient beaucoup aux épargnants en quête de fonds, car la distribution de revenus se fait tous les trimestres.
- SCPI de valorisation : Cette SCPI est adaptée aux investisseurs préférant percevoir leur revenu de façon saisonnière. Avec cette famille de produits, les gains des investisseurs sont accumulés avant d'être distribués ultérieurement.
- SCPI de défiscalisation : En investissant beaucoup plus dans l'immobilier neuf ou réhabilité, ce genre de société bénéficie des avantages fiscaux liés aux mécanismes de défiscalisation dans la pierre.
Comment choisir son SCPI ?
Investir dans une SCPI présente de nombreux avantages. Il vous permet de détenir des parts sociales sur des biens immobiliers moyennant un budget inférieur à celui d'un investissement direct. Le prix de souscription est fixé en divisant la valeur réelle du patrimoine par le nombre total de parts. De plus, l'épargnant est épargné des soucis liés à la gestion du patrimoine immobilier. Pas de contraintes et les placements sont très rentables et profitent plus aux investisseurs.
Le choix d'une SCPI doit se reposer sur l'analyse de quelques critères de performances : la rentabilité historique, l'évolution du dividende et le taux de distribution. Celui-ci aide à mesurer le niveau de rémunération des parts lors de la souscription. Une souscription élevée peut rémunérer un risque comme un faible taux de rotation ou volatiliser le prix de la part de façon disproportionnée.
Il est aussi important de :
- Analyser le patrimoine de la société
Pour cela, vous devez étudier la qualité des biens (leurs états, l'environnement, la situation géographique, l'adéquation loyer contre marché, la mutualisation du parc, la mutualisation locative, la divisibilité…), vérifier le taux du report à nouveau, analyser la provision pour gros entretiens et le taux d'occupation.
- Analyser le marché des parts
Vous devez analyser les éléments suivants : le taux de parts resté en attente, les délais liés à la transaction, le volume des échanges dans l'année et la valeur de reconstitution. Cette dernière aide à vérifier la conformité entre la valeur de patrimoine et le prix de souscription lors de l'investissement.
- Étudier la société de gestion
Il est nécessaire d'étudier l'historique de la société et sa gestion des SCPI. Vous devez également analyser le niveau d'intégration des métiers différents de l'immobilier, la stabilité de l'équipe de gestion, etc.
